マンション売却の準備と必要な情報収集のやり方
マンション売却の準備1．マンションの売却時期を決める
マンションを一番高く売却できる時期ですが、一般的には新生活の始まる1月から3月が最もおすすめです。この時期は、進学や就職、転勤などで住まいを探す人が増えるため、マンションの需要が高まります。
例えば、単身者向けのマンションであれば、新社会人や大学生が主なターゲットとなります。ファミリー向けのマンションであれば、子どもの入学に合わせて住み替えを検討する家族層からの需要が見込めます。
このように、ターゲット層のニーズに合わせた時期に売り出すことで、より高値での売却が期待できます。
また、1月から3月は、不動産会社も積極的に販売活動を行う時期です。広告やチラシの掲載を増やしたり、オープンハウスを開催したりと、多くの購入希望者に物件をアピールすることができます。そのため、この時期に売り出すことで、より多くの人の目に触れる機会が増え、売却の可能性も高まります。
さらに、この時期は、売却を検討している人が比較的少ないため、競合物件も少なくなります。
競合物件が少ないということは、それだけご自身のマンションが注目されやすくなるということです。買い手側も選択肢が少ないため、多少価格が高くても購入を検討してくれる可能性が高まります。
ただし、1月から3月に売却するためには、遅くとも前年の秋頃から準備を始めなければなりません。
不動産会社との媒介契約、物件の査定、リフォームやクリーニングなど、様々な準備が必要です。余裕を持って準備を進めることで、スムーズな売却活動につなげることができます。
もちろん、1月から3月以外にもマンションが売れやすい時期はあります。4月から6月は、転勤や異動の時期であり、住み替え需要が高まります。また、9月から11月は、気候が良く、物件の内覧がしやすいため、購入を検討する人が増える傾向にあります。
しかし、これらの時期は、1月から3月に比べると需要は落ち着きます。また、売却を検討している人も増えるため、競合物件も多くなります。そのため、売却価格を下げなければ売れない可能性もあります。
マンション売却の準備2．マンション売却に必要な情報を収集する
マンション売却では、次の情報が必要なので事前に集めてください。
売却するマンションの物件概要について
- 所在地。例えば、「東京都新宿区〇〇町1-2-3」のように、正確な住所が必要です。番地や号室まで正確に記載することで、購入希望者が物件を特定しやすくなります。
- 築年数は、建物の劣化度合いを判断する上で重要な要素となります。「平成10年築」のように、和暦で記載することも可能です。
- 「60.52㎡（壁芯）」のように、小数点以下まで正確に記載し、壁芯面積であることを明記します。
- 「3LDK」のように、部屋の種類と数を記載します。また、各部屋の広さ（例：リビング16帖、洋室6帖）も記載することで、より具体的なイメージを持ってもらいやすくなります。
- 階数は、眺望や日当たりに影響します。「10階建／5階部分」のように、全体の階数と物件の所在階を記載します。
- 窓の方位。南向きは日当たりが良いなど、方位も重要な情報です。「南東向き」のように、より詳細な方位を記載することで、日照条件を具体的に伝えることができます。
- バルコニーの有無や広さ（例：奥行1.5m×幅6m）、向きも記載します。
- 駐車場の有無や種類（平置き、機械式など）に加え、使用料や空き状況も記載します。
- 駐輪場やバイク置き場の有無、使用料、空き状況も記載します。
売却するマンションの権利関係について
- 所有権の持分について。共有の場合は、持分（例：1/2）を記載します。共有者がいる場合は、売却にあたり全員の同意が必要となります。
- 抵当権の有無。住宅ローンが残っている場合は、抵当権の情報を整理します。抵当権抹消の手続きや費用についても把握しておきましょう。
- 借地権の有無。土地が借地の場合は、借地権の内容（借地期間、地代など）を把握し、契約書を確認します。
売却するマンションの管理状況について
- 月々の管理費は、買主にとって重要な情報です。「月額15,000円」のように、具体的な金額を記載します。
- 修繕積立金の額や積立状況は、建物の維持管理状況を判断する材料となります。「月額5,000円」のように、具体的な金額を記載します。
- 管理組合の活動状況（例：月1回の理事会開催）や、住民間のトラブルの有無も確認しておきましょう。管理会社の評判も確認しておくと良いでしょう。
- 過去の大規模修繕工事の内容（例：外壁塗装、屋上防水）や時期（例：5年前）は、建物の状態を把握する上で重要です。
売却するマンションの設備について
- システムキッチン、ガスコンロの種類、浄水器の有無などを記載します。
- 浴室乾燥機、追い焚き機能の有無などを記載します。
- 温水洗浄便座、タンクレストイレの有無などを記載します。
- その他としてエアコン、床暖房、宅配ボックスなどの設備も記載します。
売却するマンションの周辺環境について
- 売却するマンションと最寄り駅からの距離。「徒歩5分」のように、具体的な距離を記載します。複数の駅が利用可能な場合は、それぞれの駅からの距離を記載します。
- 売却するマンションからの交通アクセス。電車の路線名やバスの便数など、複数の交通手段があれば詳しく記載します。バス停までの距離や所要時間も記載すると良いでしょう。
- 売却するマンションの周辺の生活施設について。スーパー、コンビニ、病院、学校、公園など、生活に必要な施設が近くにあるか、具体的に記載します。それぞれの施設までの距離や営業時間も記載すると便利です。
売却するマンションその他の情報について
- ペット飼育の可否や、飼育する場合のルール（大きさや種類など）も確認しておきましょう。
- 楽器演奏の可否や、演奏可能な時間帯なども確認しておきましょう。
- リフォームの内容（例：キッチン交換、クロス張替え）や時期（例：2年前）によっては、売却価格に反映される場合があります。リフォーム業者名や保証書の有無も確認しておきましょう。
- 瑕疵（欠陥）の有無。とくに雨漏り、シロアリ被害、設備の故障など、瑕疵がある場合は、売却前に修繕するか、買主に告知して価格交渉を行う必要があります。
もし、個人的な事情がある場合は、マンション売却を任せる不動産会社に伝える必要があるので、先にまとめておいてください。
マンション売却に必要な法的な書類
登記済権利証（登記識別情報）
所有権を証明する重要な書類です。紛失した場合は、法務局で再発行手続きが必要です。再発行には時間がかかるため、早めに手続きを行いましょう。
身分証明書
運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど、顔写真付きの身分証明書が必要です。有効期限内のものをご用意ください。
印鑑証明書
市区町村役場で発行される、印鑑登録を証明する書類です。発行から3ヶ月以内のものが必要です。
住民票
現在の住所が記載された住民票が必要です。発行から3ヶ月以内のものが必要です。
固定資産税納税通知書
固定資産税の評価額や税額が記載された通知書です。前年度のものをご用意ください。
管理規約、長期修繕計画書など
マンションの管理に関する重要な書類です。管理組合や管理会社に問い合わせて入手しましょう。
その他
住宅ローンが残っている場合は、ローンの残高証明書や返済予定表などが必要となります。金融機関に問い合わせて入手しましょう。
上記以外にも、状況によって必要な書類がありるので、事前に不動産会社に確認しましょう。
マンション売却は、多くの情報収集と準備が必要です。しかし、これらの情報をしっかりと把握し、信頼できる不動産会社と連携することで、安心してスムーズな売却を進めることができます。
マンション売却の準備3.売却するマンションの査定をする。
マンション査定の依頼方法は、不動産会社に電話やメール、Webフォームなどから不動産会社に依頼します。
最初は4社の不動産会社にマンション査定を依頼するのがおすすめです。
マンション査定のやり方には、3つあってどの方法で不動産会社にお願いするのか？決めてから依頼をします。
マンション査定方法1. 机上査定
机上査定のメリットは、 物件情報に基づいて簡易的に査定を行う方法で、短期間で依頼と査定ができて、 費用も無料が多いです。
机上査定をすることで、事前に簡単に売却するマンションの査定額を知ることができます。
机上査定は基本的に、不動産会社のホームページや不動産一括サイトのWEBフォームに入力するだけで、数分程度で査定額を知ることができます。
また、匿名で査定を依頼できるため、複数の不動産会社に比較検討することができます。
机上査定のデメリットは、簡易的な査定額のため、訪問査定に比べてマンションの査定精度が低くなるので参考程度に捉えることです。
また、机上査定は、過去の取引事例や周辺の相場に基づいて算出されるため、実際の査定額と異なる場合があります。
そして、売却するマンションの状況を正しく伝えることができないので、訪問査定の結果と大きく異なる場合があります。
例えば、リフォーム済みの場合や、眺望の良い場合は、机上査定では反映されない場合があります。
マンション査定方法2. 訪問査定
訪問査定のメリットは、実際にマンションを見ながら、不動産会社の査定士がマンションの査定を行う方法で、机上査定に より正確なマンションの査定金額を知ることができます。
リフォーム済みの場合や、眺望の良い場合は、訪問査定で査定額に反映することができます。
デメリットとしては、マンション査定にかかる時間が長く、 査定結果が出るまで数日～1週間程度かかります。
また、複数の不動産会社に依頼する場合、担当者の訪問が重なる場合があります。
マンション査定方法3. 短期査定
短期査定は訪問査定よりも短時間でマンションの査定結果を知ることができて、不動産会社の担当者が簡易的な調査を行い、数日程度で査定結果を報告します。
デメリットは、短期でおなっている分、訪問査定に比べて査定額の精度が低く、短期査定は、机上査定と同様に、過去の取引事例や周辺の相場に基づいて算出されるため、実際の査定額と異なる場合があります。
どのマンション査定方法を選ぶべきか
マンションの査定額の目安を知りたいだけであれば、机上査定で十分です。
より正確な査定額を知りたい、売却に関する相談をしたい場合は、訪問査定がおすすめです。
すぐに査定結果を知りたい場合は、短期査定という選択肢もあります。
マンション査定料金は、無料から数万円まで様々ですが、ほとんど多くの不動産会社はマンションの査定料は無料です。
できるだけ無料のマンション査定を多くしてから、必要でしたら有料のマンション査定を申込むのがおすすめです。
査定前に売却するマンションの物件情報を整理しておく
売却するマンションの査定前に物件情報を整理しておくことで、査定員がスムーズに査定することができます。
準備しておくべき情報は次の通りです。
- 物件所在地（住所、番地、地番など）
- 広さ（専有面積、バルコニー面積、駐車場面積など）
- 間取り（部屋数、LDKの広さ、収納スペースなど）
- 築年数
- 修繕積立金（残高、過去の修繕履歴など）
- 管理費（内容、過去の支出など）
- 設備（キッチン、浴室、トイレ、エアコンなど）
- その他（リフォーム履歴、ペット飼育状況など）
- 登記簿謄本
- 固定資産税評価証明書
- マンションの管理規約
これらの情報をまとめた資料を用意して、マンション査定の当日、査定員に渡してください。
なおマンションの売却時期を査定する人に伝えると、より良い売却タイミングのアドバイスがもらうことができます。
マンション売却の準備4.マンション売却を依頼する不動産会社を決める
売却するマンションの査定結果と、売却のやり方の提案内容を比較検討し、信頼できる不動産会社を選びましょう。不動産会社選びのポイントは、次の通りです。
- マンション売却な実績として、過去の成約事例や顧客満足度などを確認する。
- 担当者の対応が親切で丁寧な対応をしてくれるかどうかを確認する。
- 複数の不動産会社のマンション売却による仲介手数料を比較検討する。
- マンション売却後も、必要なサポートをしてくれるかどうかを確認する。
これらを確認して、あなたがこれからマンション売却を任せる不動産業者を探しましょう。
不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介などがあります。
媒介契約の内容をしっかりと確認し、 仲介手数料や売却活動の期間など納得してから締結しましょう。
できたら何度も言っていますが、4社以上の複数の不動産会社に聞いて、どちらを使ってマンションを売却するのか判断するのがベストです。
マンション売却1．マンション売却活動の実施
●マンション売却2．マンションの売買契約をする
マンション売買契約の前に用意しておくべきものは次の通りです。
- 身分証明書（免許証、パスポートなど）
- 印鑑（実印、認印）
- 銀行口座情報（売買代金の振込先など）
- 固定資産税の領収書（過去のものを数枚）
- マンション管理費の領収書（過去のものを数枚）
- ローン契約書（住宅ローンを組んでいる場合）
その上で売却したマンションの売買契約をするのですが、次のような注意点があるので事前に調べるか、不動産会社の人にこの記事を読んでから質問をしてみてください。
マンションの売買代金と手付金の支払い
マンション売買の手付金は、もし仮にマンション売買の契約が解除となった場合に、マンションの売主が損害賠償請求をする権利があります。ただし、買主側にも一定の条件を満たせば手付金の返還請求ができる場合があります。
売却するマンションの残金の支払い
もし売却するマンションのローンや支払い無残金がある場合は、それを現金一括で支払うのか、銀行振り込みで払うのか、引き続きローンを続けるのかを決めてください。
ローンを続ける場合は、金利が安い銀行やファイナンスを使って、ローン残金の借り換えを検討した方が良いですし、同じく銀行振り込みで一括で振り込む場合も、銀行によっては手数料が100,000円ぐらい変わるケースもあるので、必ずよく比較してからローンやマンションの残金の支払い方を決めてください。
マンションの引き渡し期日と所有権移転
万が一、売買契約が済んだマンションの引き渡し期日が遅延した場合、売主は買主に対して遅延損害金を支払う義務があります。これはよくあるトラブルのため注意が必要です。
さらに売却したマンションの所有権移転登記には、登録免許税などの費用がかかります。こちらは別途司法書士や弁護士の方に対応してもらう必要があるため、事前にそれらの人にお願いすると同時に、その方々に支払う費用もかかることを忘れないでください。
売却するマンションの瑕疵担保責任
売却するマンションの瑕疵担保責任には、構造欠陥や雨漏りなどの重大な瑕疵だけでなく、床や壁紙などの軽微な瑕疵も含まれる場合があります。
多くの不動産会社では「瑕疵担保責任の保険」というものがあって、もし万が一マンションを売却した後で瑕疵担保責任が発生した場合は、その保険を使って対応することができます。しかし、担保責任の内容によっては使えない場合があるため、事前に不動産会社に必ず確認をしてください。
契約解除条項と違約金
買主側が一方的にマンション売買の契約解除できる場合があります。例えば、買主がローン審査に通らなかった場合などが該当します。
このような契約解除となった場合、違約金が発生します。違約金の額は、売買代金の数％程度が一般的です。
マンション売買契約でよくあるトラブルとリスク
マンション売買契約でよくあるトラブルでもっとも多いのが、売買代金の支払いの遅延や不払いや買主がマンションの売買代金の減額請求してくることです。
売買代金の支払いが遅延したり、支払われないなどのトラブルが発生することがあります。
そして、買主が、物件の状態などに問題があったとして、売買代金の減額を請求する場合があります。
基本的にマンションの売主は、買主に対して物件に瑕疵があることを告知する義務があります。しかし、稀に買主に報告する義務がない瑕疵担保責任の免責事項などが明記されている場合があります。
それを確認して、さらにマンション売買契約の契約解除トラブルとその長期化も増えているため、事前に考えられることを不動産会社や宅建業者に相談して対策を練ってから売買契約することが重要です。
そして、マンション売買契約の前に、もう一度売買契約書の内容をよく確認し、わからないことがあれば必ず司法書士や弁護士、不動産会社の担当者に質問してください。
マンションをはじめとする不動産取引を行う際には、宅建業者から重要事項説明を受けることが義務付けられています。重要事項説明では、取引に関する重要な事項について説明を受け、契約の前に理解することが大切です。
マンション売却3．マンションの引渡しをする
マンションの売買契約を締結したら、決済と引渡しを行います。
決済では売買代金を支払い、所有権を移転します。引渡しでは物件を買い主に引き渡す。
決済と引渡しは、司法書士などの専門家に立ち会ってもらうことをおすすめします。
マンション売却4．マンション売却後に確定申告をする
マンションを売却すると、譲渡所得税などの税金がかかります。マンションの売却後3ヶ月以内に、確定申告を行いましょう。
譲渡所得税の計算式
譲渡所得税 = (譲渡価額 - 取得価額 - 必要経費) × 30% + 3万円
- 譲渡価額：売却したときの価格
- 取得価額：購入したときの価格
- 必要経費：売却にかかった費用
マンション売却時の譲渡所得税の特例として、 300万円の特別控除と 500万円の譲渡所得税非課税があります。
300万円の特別控除とはマイホームを売却した場合に適用できる節税対策で、500万円の譲渡所得税非課税とは一定の条件を満たせば、譲渡所得税が非課税になる特例です。
確定申告は、税理士に依頼することをおすすめします。
マンション売却は、ご紹介したステップに沿って計画的に進めることが重要です。情報収集をしっかりと行い、信頼できる不動産会社を選ぶことで、スムーズに売却を進めることができます。
紹介した方法以外にも、マンション売却には様々な注意点があります。
必ずマンション売却を依頼する不動産会社や、マンション売却が得意な税理士や司法書士に相談するのがおすすめです。
マンションを高値で売る方法
1．適正なマンション価格を設定する
マンションの売却価格の設定は、マンション売却活動を左右するとても重要な要素の一つです。 売却するマンションの価格が高すぎると買い手がつかず、低すぎると安く買われてしまい、本来もらうべき利益を損します。
適正な価格でマンション売却を行うためには、次の3つのステップが重要です。
過去の周辺相場の売却事例を分析する
これからマンションを売る近隣地域の類似物件の成約事例を調査し、「どのぐらいで売れるのか？」の価格帯を把握しましょう。 不動産会社によっては、過去の実績に基づいたマンション査定を無料でてくれます。そのような無料サービスを使って、売却するマンションの周辺相場を調べるのが重要です。
現在のマンション売却市場を調査する
これからマンションを売却する地域やその周辺で、今どれだけマンションが売れているのか？
といった不動産市場の景気動向や金利水準などを把握し、市場全体の価格水準を理解しましょう。できたら国土交通省や民間調査機関などが発表している市場動向レポートなどを参考にするとわかります。
またこの点でも、国土交通省や民間調査機関に関する情報については、三井のリハウスや住友不動産の「すみふの仲介ステップ」などの大手不動産会社では、マンション査定時に、お願いをするとその情報を見せてくれたり教えてくれたりするため、できたら大手の不動産会社の3〜4社にマンション査定を依頼してください。
複数の不動産会社にマンション査定を依頼する
不動産一括サイトや大手の不動産会社、そしてこれからマンションを売却する地域に根付いた地元の不動産会社の3つの会社に、マンションの査定を依頼してください。
そして、それぞれの査定結果を比較検討してください。経験豊富な不動産会社は、市場動向を踏まえた上で、適切な価格設定をアドバイスしてくれます。
2．できるだけ繁忙期にマンションを売却する
これは先ほども書いたのですが、マンションの売却時期を需要が高く、比較的高値で売却しやすい時期を選ぶと高く売れることがあります。
一般的に不動産業界では3月と9月は、新生活に向けて住宅購入を検討する人が多いため、需要が高くなります。
ただし、個々の物件や市場状況によって最適な時期は異なるため、専門家に相談することをおすすめします。
3．売る物件の清掃・リフォームをする
売却マンションの購入者が、物件を内覧することがあります。
そのときに、外観は難しいにしても、室内の状態を清潔にしたり、リフォームするとで、印象が良くなり高値であることができます。
特にキッチン、浴室、洗面台、トイレなどの水回りは、汚れやカビ、水垢などを徹底的に清掃しましょう。 目地や排水口などの細かい部分は、念入りに掃除してください。
そして、フローリングや畳は、掃除機をかけ、雑巾で拭き掃除をして、傷や汚れが目立つ場合は、補修や張替えを検討します。
もし、壁紙に汚れや破れがある場合は、張り替えら方が、買主候補に好印象を与えられるのでお勧めです。
窓ガラスやサッシは、汚れを拭き取り、レールも掃除しましょう。
照明器具はできるだけ電球を新品に交換し、ホコリを拭き取りましょう。
4．積極的にマンション売却活動をする
マンション1円でも高く売る方法の究極は、売却するマンションをほしい人を見つけることです。
そのために幅広く、全国や海外に向けてマンションを売却するのがお勧めです。
多くの購入希望者に物件をアピールするために、複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。 各社のサービス内容や手数料を比較検討し、自分に合った会社を選びましょう。
複数の会社の 手数料を比較検討しましょう。 一般的には、売買代金の3％＋消費税が目安となりますが、会社によって異なる場合があります。
広告活動の内容や媒体なども確認しましょう。 インターネット広告やチラシ配布、新聞広告など、様々な媒体を活用している会社を選びましょう。
購入希望者の興味を引くためには、魅力的な広告を作成することが重要です。 物件の特徴や魅力を分かりやすく伝え、写真や動画で物件の雰囲気を伝えるのも効果的です。
内覧は、購入希望者が物件を実際に見て、購入を検討する重要な機会です。 好印象を与えるために、以下の点に注意しましょう。
家具はできるだけ壁に寄せ、空間を広く見せましょう。 不要なものは収納して、照明を明るくし、部屋を明るく見せましょう。
換気をして、部屋の臭いを消すために、控えめに芳香剤を使用するのも良いでしょう。
内覧に立ち会うスタッフは、明るく丁寧な対応を心掛けましょう。
査定前にマンション情報を整理する
マンションの査定を受ける上で、スムーズに進め、納得のいく売却金額を実現するためには、マンションの査定を受ける前に、次の情報を整理しておくのがオススメです。
揃えづらい情報がある場合は、マンションの査定を受ける1ヵ月から2ヶ月ほど前から情報収集を始めるのもお勧めです。
1. マンションの基本情報
- 登記簿謄本（最新のもの）
- 売却するマンションの物件概要
- 売却するマンションの物件名
- 売却するマンションの築年数
- 売却するマンションの構造
- 売却するマンションの所在地（住所、駅からの距離など）
- 売却するマンションの間取り（部屋数、広さなど）
- 階数
- 南向きか、北向きからなど
- 売却するマンションの管理形態
- 売却するマンションの所有権の種類（区分所有権、共有権など）
- 売却するマンションの名義人情報
- 売却するマンションの共有持分
- 居住権の有無
- 売却するマンションの購入価格
- 売却するマンションの購入時期
- 売却するマンションの購入時の仲介業者
- 売却するマンションのローン残債の有無（ある場合は、残債額、金利、借入先など）
これらは売却するマンションの登記簿謄本や固定資産税の評価通知書などに記載されているので、マンション査定の事前に法務局などに行って、必要な書類を準備してまとめるのがおすすめです。
まとめ方は、このようにしてください。
- 所在地：東京都渋谷区〇〇町1-1-1
- 築年数：10年
- 広さ：70㎡
- 間取り：3LDK
- 階数：3階、向き：南東
- 設備：オートロック、宅配ボックス、24時間ゴミ置き場など
なお、相続登記や抵当権の設定など、権利関係が複雑な場合は、早めに司法書士などの専門家に相談して準備するのがおすすめです。
2. 売却するマンションの修繕履歴と設備状況
- 売却するマンションの修繕履歴
- 売却するマンションの大規模修繕の履歴（時期、内容、費用など）
- その他の修繕履歴（給湯器、外壁塗装など、時期、内容、費用など）
売却するマンションの設備状況をまとめる
- キッチン、浴室、トイレなどの設備の状況（築年数、交換時期など）
- エアコン、給湯器などの設備の有無と状態
修繕履歴は、マンションの維持管理状況を知る上で重要な情報です。領収書や工事請負契約書などを保管しておきましょう。
また、売却するマンションの設備の故障や劣化は、マンション査定の金額に大きく影響する可能性があるので、事前に修繕しておくことをおすすめします。
3. 管理に関する情報
売却するマンションの管理費や修繕積立金の滞納は、マンションの査定額に悪影響を及ぼす可能性があります。滞納がないことを確認して、必要に応じてマンションの査定前に支払っておくのが重要です。
まは、売却するマンションの規約は、居住や賃貸に影響を与える重要な情報です。事前に内容を確認しておきましょう。
特にチェックした方がよい管理に関する情報
- 売却するマンションの管理規約（管理会社から入手）
- 売却するマンションの管理費・修繕積立金
- 売却するマンションの現在の管理費・修繕積立金の額
- 売却するマンションの滞納の有無
- 売却するマンションの将来の修繕計画や資金計画（長期修繕計画など）
- 売却するマンションのペット飼育可否などの制限
- 売却するマンションのリフォームや改装に関する制限
不動産会社、訪問査定の前にしておくと、マンションを高値で売りやすくなります。
マンション査定結果から希望売却価格を決める
不動産会社のマンション査定額を比較して、査定額が低い場合は、その理由を聞き、納得できる説明がない場合は、他の会社に再査定を依頼します。
そして、マンションの査定結果を参考に、希望売却価格を設定します。
希望売却価格は、市場価格と照らし合わせ、現実的な価格であることを確認します。
マンションの査定はあくまでも目安であり、実際の売却価格は異なる可能性があることを理解しておく。マンション売却の市場動向や周辺物件の成約事例などを参考に、適正なマンションの売却価格を検討しましょう。査定結果に納得できない場合は、他の会社に再査定を依頼することもできます。
売却するマンションの価格を決定する
マンションの売却価格は、様々な要素を総合的に考慮して決定されます。立地条件、築年数、広さ、間取り、設備、修繕履歴に加え、市場動向、経済状況、競合物件なども影響します。
初めてのご マンション売却で、失敗しないマンション売却の価格決めのやり方を教えます。
マンション売却価格を決める前にやること
まず、ご自身の希望条件を明確にしましょう。
マンションの売却はいつまでにすればいいのか？例えば3ヶ月以内にマンションを売却したい、子供の入学までにマンション売却したい、転勤が決まったので早めに売却したいなどです。
また、マンション売却の希望価格も決めておく必要があります。いくらくらいで売りたいですか？
例えばマンションの査定価格より10%高く売りたいとか、ローン残債を完済したいので〇〇万円以上で売りたいなどです。
そして、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。最低でも3社程度がおすすめです。
マンションの査定は基本的には無料です。
査定士は、過去の取引事例や市場動向に基づいて、客観的な価格評価を行います。
マンションの査定結果をもとに、信頼できる不動産会社を選びましょう
マンション売却価格の決め方
マンションの査定結果を参考に、次の要素を考えてマンション売却価格を決めていきます。
マンションの立地条件。
売却するマンションが駅からのどのぐらい離れたとこほにあるのか？
最寄り駅から徒歩5分以内、10分以内、15分以内など、具体的な距離を示しながら、売却するマンションの周辺環境として、商業施設、学校、病院、公園などの有無や、治安なども考慮して決めてください。
また、売却するマンションの日当たり、景色、騒音なども考慮して決めます。
しかし、マンションの売却価格の中で、一番大きな価格の決定要件がマンションの築年数です。
新築なのか築1年以内なのか、築2年以内など、具体的な築年数でをしっかり出してください。
そして売却するマンションの実際の専有面積だけでなく、バルコニーやロッジアなどの面積も考慮しましょう。
間取りもファンションの査定金額に大きく影響します。 LDKが広い、収納が多い、角部屋など、人気の高い間取りは売却価格が高くなる傾向があります。
また、1LDK、2LDK、3LDKなど、部屋数が多くなると、マンションの査定額は上がります。
キッチンからの動線がスムーズとか、日当たりが良い、風通しがよいなども、買主によっては高額でマンションを買ってくれるポイントになります。
マンションな設備も査定金額が高くなるポイントです。例えばキッチンはIHコンロや食洗機、ディスポーザーなどガールと、マンションの査定金額はアップします。
また、最近流行りの浴室乾燥機や追い焚き機能、ウォシュレット、タンクレストイレなども、意外と査定金額をアップさせる要因になります。
エアコンについては、買主の希望によって残すのか、撤去するのかを決める要因になるので、エアコン設置台数やエアコンの性能はマンションの査定金額には影響が少ないと言われています。
その他のマンション査定に影響する要因
売却するマンションの大規模修繕の実施時期やその内容、費用などを確認しましょう。
また、共用部分の修繕状況：エレベーター、外壁、屋上など、共用部分の修繕状況を確認しましょう。
これらはマンションの査定金額に大きく影響する場合もありますが、マンション売却時のトラブル要因として多く確認されています。
マンションの査定金額には大きく影響する事は無いこですが、このタイミングで整理をするのがお勧めです。
マンションを売却する同じエリアで、築年数や広さのなど、似たような物件がある場合は、マンションの査定を依頼する不動産会社に、いくらぐらいで売却できたのかを聞いてください。
また、自分が売るマンションと似たような物件が、今どれぐらいの金額で売り出されていて、どのくらい問い合わせがあるのかについても、遠慮なくマンションを査定している不動産会社の営業マンに積極的に聞くのがお勧めです。
マンションの売却価格を決めるときに失敗しないためのポイント
不動産会社選びを慎重に行いましょう。経験豊富で実績のある、信頼できる不動産会社を選びましょう。
売却活動に積極的に協力しましょう。
内覧会への参加、買主との交渉など、売却活動に積極的に協力することで、早く売却できる可能性が高くなります。
必要に応じてリフォームを検討しましょう。傷みや老朽化が目立つ場合は、リフォームすることで売却価格をアップできる可能性があります。
税金対策をしておきましょう。譲渡所得税や住民税などの税金がかかりますので、事前に税金対策をしておきましょう。
マンションの売却価格は、様々な要素を総合的に考慮して決定する必要があります。希望条件を明確にし、マンションの査定結果を参考に、市場動向や経済状況なども考慮して、現実的な価格を設定しましょう。
具体的なマンション売却活動とは？
マンション売却を成功に導くためには、的確な価格設定、魅力的な物件情報発信、積極的な販売活動、買主との丁寧なコミュニケーション、そして買取り保証などの制度を活用することが重要です。さらに、売却時期やリフォーム、相続対策など、売却を成功させるための様々なポイントを理解し、計画的に進めることが重要です。
1. 適切なマンションの売却価格を設定
先ほども説明したように複数の会社に自分のマンションの査定を依頼し、比較検討しましょう。
国土交通省の「土地総合情報システム（ちちそ）」や「レインズ（REINS）」などのサイトで過去の成約事例を調べることができます。
また、景気や金利動向、同エリアの物件価格、築年数、リフォーム状況、オプション設備などを考慮しまし、周辺で販売中の類似物件と比較しましょう。
まずは売却価格を設定してください。
そして、一定期間売却活動を行っても買い手が付かない場合は、価格の見直しが必要になる場合があります。
価格を下げる場合は、段階的に下げるのがおすすめです。一気に大幅に値下げすると、最初から値段が高すぎたと思われてしまう可能性があります。
2. 不動産会社による物件の情報発信
プロのカメラマンに、売却するマンションの撮影を依頼するのもおすすめです。
ドローンを使って空撮を行うことで、周辺環境をわかりやすく伝えることができます。
動画では、物件の雰囲気や周辺環境をより臨場感あふれる形で伝えることができます。
物件情報として、売却するマンションの間取り図は、家具付きのレイアウト図も用意すると、購入希望者がイメージしやすくなります。
設備表には、オプション設備だけでなく、標準装備の設備もすべて記載しましょう。
周辺環境情報には、学校区や商業施設、病院などの情報も記載しましょう。
リフォーム履歴があったら、できるだけ細かくいつ、何を、どのくらいの費用でリフォームしたのかを具体的に記載しましょう。
できたら、リフォーム前後の写真を掲載することで、リフォームの効果を訴求することができます。
そして売却するマンションを360度見渡せるVR画像を掲載することで、まるで実際に内覧しているような臨場感を味わうことができます。
3. 積極的に売却するマンションの販売活動をする
不動産ポータルサイト以外にも、SNSやブログなどを活用して物件情報を発信することができます。
YouTubeで物件紹介動画を公開するのも効果的です。
オープンハウス以外にも、個別内覧や買主説明会などを開催することができます。
地域密着型の不動産会社であれば、地域住民向けにチラシやポスティングを行うこともできます。
ファミリー向け、投資家向け、外国人向けなど、ターゲット層に合わせた販売活動を行いましょう。
ターゲット層に合わせた物件情報発信や販促活動を行うことで、より効果的に集客することができます。
4. 万が一のマンションの買取り保証をつけてもらう
一定期間内に売却できなかった場合に、不動産会社が一定価格で買い取る保証や、マンションの査定額より低い価格で売却できなかった場合に、差額を補填する保証をつけてもらえるか？不動産会社に聞いてください。
その時に保証期間や保証価格などの条件をしっかりと確認しましょう。
またその保証を使うと、利用料がかかる場合があることを確認しましょう。
すべての物件で買取り保証が適用されるわけではありません。
5. その他のマンション売却の販促活動のポイント
一般的に、春と秋の繁忙期に売却すると買い手がつきやすいと言われています。
ボーナス時期を狙うのも効果的です。
古くなった設備をリフォームすることで、物件の価値を高めることができます。
バリアフリーにすることで、高齢者やファミリー層にとって魅力的な物件になります。
名義変更や共有持分の売却など、相続に伴う手続きをスムーズに行うために、早めに準備を進めましょう。
6. 専門知識とマンション売却の経験豊富な不動産会社との連携
経験豊富な不動産会社と連携することで、効果的な販促活動のアドバイスやサポートを受けられます。
地域の市場動向や競合物件の情報など、専門的な知識を活用できます。
例：複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討する
成功事例：
ターゲティング広告で成約率2倍アップ
ターゲット層の属性や興味関心に合わせたSNS広告を展開し、成約率が2倍アップしました。広告内容は、ターゲット層のニーズに合わせた物件情報やライフスタイル提案を行いました。
VR内覧導入で遠方客からの問い合わせ増加
VR内覧を導入することで、遠方からの問い合わせが大幅に増加しました。実際に足を運べない方でも、物件の詳細を把握することができ、購入意欲を高める効果がありました。
ブログ記事で集客数10倍アップ
子育てしやすい街の情報やマンション暮らしのアイデアなどを発信するブログを開設し、集客数が10倍アップしました。ブログ記事を通じて、購入候補者との接点を増やし、信頼関係を築くことができました。
マンション売却を成功させるためには、適切な価格設定、魅力的な物件情報発信、積極的な販売活動、買主との丁寧なコミュニケーション、そして買取り保証などの制度を活用することが重要です。さらに、売却時期やリフォーム、相続対策など、売却を成功させるための様々なポイントを理解し、計画的に進めることが重要です。
マンションの売買契約の結び方と注意点
初めてのマンション売却で特に、買主との交渉や契約手続きは、スムーズに進めたいものです。そこで今回は、敏腕営業マンの視点から、マンション売却における買主との交渉と円滑な売買契約の結び方についてより詳細に説明します。
マンション売却の交渉前に準備を徹底する
売却するマンションの周辺環境や類似物件の価格を調査するだけでなく、以下の要素も考慮して、適切な売却価格を設定しましょう。
修繕履歴: 近年実施された修繕内容や今後の修繕計画
設備の状況: キッチンや浴室などの設備の状態
間取り: ファミリー向け、単身者向けなど、ターゲット層に合わせた間取り
そして、マンションの売却理由を明確にすることで、買主との交渉で説得力が増します。
転勤や住み替えなど、具体的な理由を説明しましょう。
売却を急いでいる場合は、その理由も説明しておくと、買主も安心して交渉を進めることができます。
マンション売却で必要書類を事前に準備しておく
- 売買契約書
- 登記簿謄本
- 印鑑証明書
- 住民票
- 固定資産税評価証明書
その他、必要に応じて各種書類を準備
買主から想定される質問と回答を準備する
買主からよく質問される内容を事前に想定しておき、回答を準備しておきましょう。
- 物件の状態
- 周辺環境
- 修繕履歴
- 管理費・修繕積立金
売却するマンションの買主との最初の接点で好印象を与える
身だしなみを整える。清潔感のある服装で、笑顔で接しましょう。
物件の魅力を最大限にアピールする。物件の清掃を徹底し、整理整頓しておく。写真撮影は、明るい時間帯に、広角レンズを使用して行う。販売資料は、分かりやすく、読みやすいデザインにする。
売却するマンションの買主のニーズを丁寧に聞き取る
購入目的や家族構成などを聞き取り、ニーズに合った物件であることをアピールしましょう。
不安な点や疑問点があれば、丁寧に解消しましょう。
マンションの売買契約前に条件を明確にし、合意形成を図る
重要事項説明は、契約前に必ず行う義務があります。内容をしっかりと理解し、疑問点があれば解消しましょう。特約事項について話し合う。
契約前に疑問点や不安な点は必ず解消しておきましょう。契約後にトラブルになることを防ぎます。
初めてのマンション売却の場合は、不動産会社などの専門家にサポートを依頼することをおすすめします。専門家は、以下の業務を代行してくれます。
- マンションの買主との交渉
- マンションの売買契約手続き
- マンション売却の各種書類の作成
コミュニケーションを丁寧に行う: 買主とのコミュニケーションを丁寧に行うことで、信頼関係を築き、円滑な交渉を実現することができます。
誠意を見せる: 誠意を持って交渉することで、買主も安心して取引を進めることができます。
双方が納得できる条件で契約する: 一方的な条件押し付けは避け、双方が納得できる条件で契約しましょう。
マンション売却は、準備とコミュニケーションが重要です。事前に準備をしっかり行い、買主との交渉では誠実に対応することで、円滑な売買契約を実現することができます。
マンション売却のよくあるトラブルと注意点について
初めてマンションを売却し、いよいよ買主への引き渡し。しかし、引き渡し後に思わぬトラブルが発生するケースも少なくありません。今回は、マンション売却後のトラブル5選と、敏腕営業マンが教える防止法について詳しく解説します。
さらに、各トラブル事例と解決例、役立つアドバイスも追加し、より理解を深められる内容に仕上げました。
売却したマンションの 設備故障の事例
引き渡し後すぐにエアコンが故障し、買主から修理費用の請求を受けた。
解決例
契約前に専門業者による設備診断を行い、故障リスクの高いエアコンは事前に交換しておいた。
設備保証期間を延長し、万が一の故障にも備えた。
引き渡し前に買主立ち会いのもとで動作確認を行い、問題がないことを確認した。
古くなった設備は故障リスクが高いため、事前に修繕または交換を検討しましょう。設備保証期間の延長は、トラブル発生時の費用負担を抑える有効な手段です。
引き渡し前に動作確認を行い、問題があれば速やかに対応することで、後のトラブルを防ぐことができます。
売却するマンションの修繕費用の負担の事例
契約書に修繕費用の負担割合が曖昧に記載されていたため、大規模修繕費用の負担をめぐって買主とトラブルになった。
解決例
契約書に修繕費用の種類ごとに負担割合を明確に記載した。
特定の修繕費用については、売主と買主で協議し、負担割合を調整した。
過去の修繕履歴を共有し、修繕内容と費用を確認した。
修繕費用の種類と負担割合は、事前に明確にしておくことが重要です。
特定の修繕費用については、個別に負担割合を調整することで、公平性を確保できます。
過去の修繕履歴を確認することで、将来発生する修繕費用を予測しやすくなります。
建物や土地の境界確定の事例
土地の境界線が曖昧で、隣地とのトラブルに発展した。
解決例
土地測量を行い、正確な境界線を確定した。
境界標を設置し、目視で確認できるようにした。
隣地所有者との境界確認書を作成し、双方が合意した内容を記録した。
土地測量による境界確定は、トラブルを防ぐための最も確実な方法です。
境界標を設置することで、境界線の明確化に役立ちます。
境界確認書を作成することで、後々のトラブルを防止できます。
固定資産税などの売却するマンショに関わる税金などの滞納金の事例
固定資産税などの滞納金があることを買主に告知せず、引き渡し後にトラブルになった。
解決例
滞納金がないことを事前に確認し、必要があれば支払っておいた。
滞納金の存在を契約書に明記し、買主に告知した。
税務署等へ確認を行い、滞納証明書を取得した。
滞納金は必ず事前に支払い、完納証明書を取得しておきましょう。
滞納金の存在を契約書に明記することで、買主とのトラブルを防ぐことができます。
税務署等へ確認を行い、滞納証明書を取得することで、滞納金がないことを証明できます。
売却するマンショに抵当権が残っている場合のトラブル事例
登記簿謄本に抵当権などの登記が残っていたため、買主が所有権を取得できないトラブルが発生した。
解決例
引き渡し前に抵当権などの登記を抹消した。
登記簿謄本を取得し、登記内容を確認した。
必要に応じて、司法書士に登記手続きを依頼した。
抵当権などの登記は、事前に抹消しておきましょう。
登記簿謄本を取得し、登記内容をよく確認しましょう。
登記手続きは複雑な場合が多いため、司法書士に依頼することをおすすめします。
マンション売却後のトラブルは、事前にしっかりと準備することで防ぐことができます。今回紹介した5つのトラブル事例を参考に、契約書の内容を詳細に確認し、設備や修繕費用、境界確定、滞納金、登記簿謄本などの重要事項を事前に確認しておきましょう。
マンション売却後の確定申告のやり方について
マンション売却で利益が出た場合は、譲渡所得税の支払い義務が発生します。しかし、一定の条件を満たせば、3,000万円特別控除や居住用財産の買換え特例などの特例を利用して節税できる可能性があります。
不動産売却時の3,000万円特別控除
マイホームを所有期間10年超で売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除を受けられる特例です。この特例を利用すれば、3,000万円までの利益には税金がかかりません。
1,000万円で購入したマンションを、所有期間15年後に2,500万円で売却した場合、譲渡所得は1,500万円となります。しかし、3,000万円特別控除を利用すれば、課税対象となるのは1,500万円から3,000万円を差し引いた0円となり、税金はかかりません。
居住用財産の買換え特例
マイホームを売却して、一定期間内に別のマイホームを購入した場合に適用される特例です。この特例を利用すれば、一定の条件を満たすことで、買い替えによって生じた譲渡損失を損益通算または繰越控除することができます。
1,500万円で購入したマンションを、所有期間5年後に1,000万円で売却した場合、譲渡損失は500万円となります。その後、3,000万円で購入した別のマイホームを購入した場合、居住用財産の買換え特例を利用することで、500万円の譲渡損失を3,000万円の所得から控除することができます。
その他のマンション売却時に使える節税対策
取得費に計上できる費用の漏れがないか確認する。
取得費には、購入価格だけでなく、登記費用や仲介手数料、リフォーム費用など、マンション取得にかかったすべての費用が含まれます。
マンション購入時に50万円のオプション工事を行った場合、その費用も取得費に計上することができます。
譲渡費用を計上する
売却時の広告料や仲介手数料、抵当権抹消費用などの譲渡費用も忘れずに計上しましょう。
売却時に30万円の広告料を支払った場合、その費用も譲渡費用として計上することができます。
ふるさと納税を活用する
寄付金控除を受けることができるふるさと納税を活用することで、税負担を軽減することができます。
1万円の寄付を行った場合、所得税と住民税合わせて約2,000円の節税効果が期待できます。
マンション売却時の確定申告と納税は複雑なため、早めに税理士に相談するのがお勧めです。
