マンション売却の準備と必要な情報収集のやり方
初めてでもスムーズにマンション売却を進めるためのステップバイステップガイドと、必要な情報収集のやり方について詳しく説明します。
ステップ1：マンションの売却を決意する
まず、なぜマンションを売却するのか、その目的を明確にしましょう。例えば、住み替えや新しい家に住み替えたい、家族構成が変わった、ライフスタイルの変化、投資物件の売却、収益性が悪くなった、他の投資に資金を振り替えたい、相続、相続したマンションを処分したい、共有持分を売却したいなどがあります。
目的によって、必要な準備や情報収集の内容が変わってきますので、しっかりと整理しておきましょう。
ステップ2：マンションの売却時期を決める
次に、売却時期を決めます。売却時期は、市場動向、自身のライフプラン、住宅ローンの状況などを考慮して決定する必要があります。
一般的には、以下の時期が有利に売却しやすいと言われています。
春：新生活に向けて住宅購入を検討する人が増えるため
秋：ボーナス時期のため、住宅購入資金を用意しやすい
ただし、景気変動や金利動向などの影響も受けますので、一概にこの時期が良いとは言えません。 複数の情報源から情報を収集し、総合的に判断することが重要です。
例えば住み替えの場合、新しい住まいの購入時期に合わせて、売却時期を決めると良いでしょう。
また、投資物件の売却の場合、空室率や家賃相場などの市場動向を分析し、最も収益性の高い時期に売却しましょう。
相続の場合は、相続人同士で話し合い、全員が納得できる売却時期を決めましょう。
ステップ3：マンション売却に関する情報収集を実施する
マンションの売却時期が決まったら、積極的に情報収集を行いましょう。情報収集には、以下の方法があります。
1. インターネットで情報収集
不動産会社のホームページを使って、各社のサービス内容や実績を比較検討する。
地域に特化した情報を得ることができるマンション売却に関するブログや記事、最新の市場動向や売却のノウハウを知ることができる。
具体的な事例を参考に、自身の状況に照らし合わせることができる。過去の成約事例を参考に、実際の売却価格や取引条件を確認でき、相場を知る参考になる。
2. 直接、不動産会社に相談する
複数の不動産会社に相談し、比較検討する。もちろん不動産会社の担当者の対応や提案内容を比較する。
売却するマンションについて、複数の見積もりを取ることで、より良い条件で売却できる可能性が高くなる。
また過去にマンションを売却した経験のある知人に話を聞いて、具体的なアドバイスや情報を得ることができる。
3. 専門家に相談
税理士や弁護士を使うことで、譲渡所得税などの税金に関する相談ができるし、売買契約書などの法的な書類に関する相談ができる。
情報収集のポイント
- 複数の情報源から情報収集する：偏った情報に惑わされないようにするため
- 最新の情報を確認する：市場動向や法令改正などを把握するため
- 分からないことは積極的に質問する：不安を解消し、よりスムーズに売却を進めるため
ステップ4：売却するマンションの査定を依頼する
マンション売却に関する情報収集をある程度進めたら、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。査定は、机上査定、訪問査定、匿名査定など、いくつかの種類があります。
それぞれの査定方法の特徴は以下の通りです。
机上査定は物件の情報に基づいて、簡易的な査定を行う。費用は無料。
訪問査定は実際に物件を見て、より詳細な査定を行う。費用は数千円～数万円程度。
匿名査定は個人情報を公開せずに、複数の不動産会社から査定を受けることができる。費用は無料または数千円程度。
複数の査定結果を比較し、最も信頼できる査定結果を参考にしましょう。
売却するマンションの査定の際に確認すべきポイントは、机上査定なのか、訪問査定なのかを確認する。
またなぜそのような査定額になって、それがどのように算出されたのか、根拠を確認する。
そしえ、周辺の成約事例などを参考に、査定額が妥当かどうか判断し、マンションの売却活動の具体的なプランや、仲介手数料の見積もりなどを確認する。
ステップ5：マンション売却お願いする不動産会社を選ぶ
売却するマンションの査定結果と、売却のやり方の提案内容を比較検討し、信頼できる不動産会社を選びましょう。不動産会社選びのポイントは、次の通りです。
- 実績：過去の成約事例や顧客満足度などを確認する。
- 担当者の対応：親切で丁寧な対応をしてくれるかどうかを確認する。
- 仲介手数料：複数の不動産会社の仲介手数料を比較検討する。
- アフターフォロー：売却後も、必要なサポートをしてくれるかどうかを確認する。
これらを確認して、あなたがこれからマンション売却を任せる不動産業者を探しましょう。
ステップ6：不動産会社と売却するマンションの媒介契約の締結
不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介などがあります。
媒介契約の内容をしっかりと確認し、 仲介手数料や売却活動の期間など納得してから締結しましょう。
ステップ7：マンション売却活動を実施する
不動産会社と媒介契約を締結したら、不動産会社が売却活動を行います。 不動産会社の売却活動には、下記の内容が含まれます。
- 物件情報の登録：不動産ポータルサイトなどに物件情報を登録する。
- 内覧会の開催：購入希望者を物件に案内する。
- 価格交渉：買主と売主の間で価格交渉を行う。
基本的にマンションの売却活動は、不動産会社に任せることができますが、売主自身も積極的に協力することが大切です。具体的には、以下の点に注意しましょう。
- 売却するマンションの物件を清潔に保つ
- マンションの内覧時には、明るく開放的な印象を与える
- 買主からの質問には丁寧に答える
ステップ8：マンションの売買契約の締結
買主が見つかったら、マンションの売買契約を締結します。マンションの売買契約には、以下の内容が記載されます。
- 物件の引き渡し時期
- 売買代金
- 支払い方法
売買契約の内容をしっかりと確認し、納得してから締結しましょう。
ステップ9：決済とマンションの引渡し
マンションの売買契約を締結したら、決済と引渡しを行います。
決済では売買代金を支払い、所有権を移転します。引渡しでは物件を買い主に引き渡す。
決済と引渡しは、司法書士などの専門家に立ち会ってもらうことをおすすめします。
ステップ10：確定申告の実施
マンションを売却すると、譲渡所得税などの税金がかかります。マンションの売却後3ヶ月以内に、確定申告を行いましょう。
譲渡所得税の計算式
譲渡所得税 = (譲渡価額 - 取得価額 - 必要経費) × 30% + 3万円
- 譲渡価額：売却したときの価格
- 取得価額：購入したときの価格
- 必要経費：売却にかかった費用
マンション売却時の譲渡所得税の特例として、 300万円の特別控除と 500万円の譲渡所得税非課税があります。
300万円の特別控除とはマイホームを売却した場合に適用できる節税対策で、500万円の譲渡所得税非課税とは一定の条件を満たせば、譲渡所得税が非課税になる特例です。
確定申告は、税理士に依頼することをおすすめします。
マンション売却は、ご紹介したステップに沿って計画的に進めることが重要です。情報収集をしっかりと行い、信頼できる不動産会社を選ぶことで、スムーズに売却を進めることができます。
紹介した方法以外にも、マンション売却には様々な注意点があります。
必ずマンション売却を依頼する不動産会社や、マンション売却が得意な税理士や司法書士に相談するのがおすすめです。
マンションを高値で売却するポイント
売却前にリフォームを行うことで、売却価格を上げられる可能性があります。
ホームインスペクションを実施することで、物件の隠れた瑕疵を事前に発見することができます。
相続登記が必要な場合は、早めに手続きをしておきましょう。
マンション売却は、人生の中でも大きなイベントの一つです。事前にしっかりと準備をすることで、スムーズな売却を実現することができます。
今回の記事で紹介した内容を参考に、情報収集を進め、信頼できる不動産会社と協力して、満足できる売却を実現してください。
不動産会社に売却するマンションの査定を依頼する
これから初めてマンション売却査定を依頼される方に向けて、注意点や具体的な流れ、そして不動産会社選びのポイントまでをさらに詳しく解説します。
1. マンション売却査定の種類とそれぞれのメリット・デメリット
マンション売却査定には、大きく分けて3種類の査定方法があります。それぞれの詳細とメリット・デメリットは以下の通りです。
机上査定は電話やメールで物件情報のみを伝え、概算の査定額を算出する方法です。具体的な情報収集方法としては、物件所在地、築年数、専有面積、間取り、駅からの距離、周辺環境、リフォーム履歴など
机上査定のメリットは、手軽で迅速に査定額を知ることができて、複数の会社から査定を依頼する場合に、最初の比較検討として役立つ。
逆にデメリットは、実際の物件を見ずに査定するため、精度が低い場合がある。過去の取引事例や周辺相場などを基に算出するため、実際の物件の状態や市場動向を十分に反映できない可能性がある。
などの査定額の根拠が明確でない場合がある。
机上査定では、査定額に至った詳細な理由が説明されないことが多いため、納得できない場合がある。
次に紹介するのが簡易査定です。
簡易査定は、不動産会社担当者が訪問し、外観や共有部分のみを簡易的に査定する方法です。具体的な調査内容は、建物の外観、共用部分の状態（エレベーター、廊下、階段、駐車場など）、周辺環境（駅からの距離、商業施設、公園など）です。
簡易査定のメリットは、机上査定よりも精度が高いことです。
マンションを査定する人が実際に物件を見ることで、外観や共有部分の状態を把握できるため、机上査定よりも客観的な査定が可能となる。査定にかかる時間が短い。共用部分のみの調査であるため、訪問査定に比べて短時間で査定を完了できる。
逆に、デメリットとしては、専有部分内部は見ないため、完全な査定とは言えない。専有部分内部の状態（内装、設備、リフォーム状況など）を把握できないため、査定額に影響を与える可能性のある要素を見逃してしまう可能性がある。査定結果の説明が簡易な場合がある。
共用部分のみの調査であるため、査定結果の説明が簡潔になり、詳細な根拠が示されない場合がある。
最後に紹介するマンションの査定方法は訪問査定です。
訪問査定は、実際に不動産会社担当者が訪問し、専有部分内部を含めた詳細な査定を行う方法です。
具体的な調査内容としては、専有部分内部（居室、キッチン、浴室、トイレ、収納など）、設備（エアコン、給湯器、照明など）、リフォーム状況、周辺環境（日当たり、騒音など）
訪問査定のメリットは、最も精度の高いマンション査定が期待できる。物件全体を詳細に調査することで、机上査定や簡易査定では把握できないような情報も収集し、より正確な査定額を算出することができる。
査定結果の説明が丁寧で詳細である。調査内容に基づいて、査定額に至った詳細な理由を説明してくれるため、納得できる査定結果を得られる可能性が高い。
売却活動に関するアドバイスを受けられる。査定結果だけでなく、売却活動に関するアドバイスやサポートを受けることができる。
逆に訪問査定のデメリットは、やはり査定に時間がかかる。
詳細な調査を行うため、机上査定や簡易査定に比べて査定に時間がかかる。複数の会社から査定を受ける場合、担当者の訪問が負担になる場合がある。多くの会社から査定を受ける場合は、複数の担当者が訪問することになり、時間と手間がかかってしまう。
2.マンション査定の依頼手順
2-1. 不動産会社を選ぶ
複数の不動産会社にマンション査定を依頼し、比較検討することが重要です。
3社程度の会社を選び、査定額だけでなく、担当者の対応や説明内容、会社全体の評判なども比較しましょう。
インターネットや口コミサイトなどで情報収集し、実績豊富な会社を選ぶこともポイントです。
- 担当者の熱意と誠実さ: 査定結果だけでなく、売却活動に関するアドバイスやサポートも積極的に行ってくれる担当者を選びましょう。
- 会社全体の規模と実績: 売却活動のノウハウやネットワークが豊富な会社の方が、より有利な条件で売却を成功に導いてくれる可能性が高いです。
- 手数料: 査定手数料は無料の場合が多いですが、売却が成立した場合に支払う仲介手数料は会社によって異なるため、事前に確認しておきましょう。
2-2. マンション査定を依頼する
電話やメールで、希望する査定方法を伝えてマンションの査定を依頼します。
希望する査定方法が訪問査定の場合は、担当者の訪問日時を調整しましょう。
査定に必要な物件情報を事前に準備しておくとスムーズです。
- 物件所在地
- 売却するマンションの築年数
- 売却するマンションの専有面積
- 売却するマンションの間取り
- 駅からマンションまでの距離
- 売却するマンションの階数
- マンションの方角
- 日当たり
- 売却するマンションに備え付けられている設備（エアコン、給湯器など）
- 売却するマンションのリフォーム履歴
- マンション自体の修繕積立金
- マンションの管理費
2-3. マンション査定当日
担当者が訪問する場合は、身だしなみや室内を清潔に整えておくと好印象を与えられます。
査定当日は次の点に注意しましょう。
- 担当者に対して丁寧な対応をする。
- 物件に関する質問には正直に答える。
- 希望する売却時期や条件を伝える。
- マンションの査定結果は、書面と口頭で説明してもらう。
- マンションの、査定額だけでなく、査定結果に至った理由をしっかり聞く。
- 疑問点があれば、遠慮なく質問しましょう。
3. マンションの査定結果の活用方法
マンションの査定結果は、売却活動の参考資料となります。
複数の会社から査定結果を得た場合は、最も高い査定額を希望価格として設定することができます。ただし、最も高いマンション査定額が必ずしも現実的な価格とは限らないことに注意が必要です。
マンション売却の市場動向や周辺物件の成約事例などを参考に、適正なマンションの売却価格を検討しましょう。査定結果に納得できない場合は、他の会社に再査定を依頼することもできます。
複数の不動産会社のマンション査定結果を比較することで、より客観的な判断が可能です。
売却するマンションの価格を決定する
マンションの売却価格は、様々な要素を総合的に考慮して決定されます。立地条件、築年数、広さ、間取り、設備、修繕履歴に加え、市場動向、経済状況、競合物件なども影響します。
初めてのご マンション売却で、失敗しないマンション売却の価格決めのやり方を教えます。
マンション売却価格を決める前にやること
まず、ご自身の希望条件を明確にしましょう。
マンションの売却はいつまでにすればいいのか？例えば3ヶ月以内にマンションを売却したい、子供の入学までにマンション売却したい、転勤が決まったので早めに売却したいなどです。
また、マンション売却の希望価格も決めておく必要があります。いくらくらいで売りたいですか？
例えばマンションの査定価格より10%高く売りたいとか、ローン残債を完済したいので〇〇万円以上で売りたいなどです。
そして、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。最低でも3社程度がおすすめです。
マンションの査定は基本的には無料です。
査定士は、過去の取引事例や市場動向に基づいて、客観的な価格評価を行います。
マンションの査定結果をもとに、信頼できる不動産会社を選びましょう
マンション売却価格の決め方
マンションの査定結果を参考に、次の要素を考えてマンション売却価格を決めていきます。
マンションの立地条件。
売却するマンションが駅からのどのぐらい離れたとこほにあるのか？
最寄り駅から徒歩5分以内、10分以内、15分以内など、具体的な距離を示しながら、売却するマンションの周辺環境として、商業施設、学校、病院、公園などの有無や、治安なども考慮して決めてください。
また、売却するマンションの日当たり、景色、騒音なども考慮して決めます。
しかし、マンションの売却価格の中で、一番大きな価格の決定要件がマンションの築年数です。
新築なのか築1年以内なのか、築2年以内など、具体的な築年数でをしっかり出してください。
そして売却するマンションの実際の専有面積だけでなく、バルコニーやロッジアなどの面積も考慮しましょう。
間取りもファンションの査定金額に大きく影響します。 LDKが広い、収納が多い、角部屋など、人気の高い間取りは売却価格が高くなる傾向があります。
また、1LDK、2LDK、3LDKなど、部屋数が多くなると、マンションの査定額は上がります。
キッチンからの動線がスムーズとか、日当たりが良い、風通しがよいなども、買主によっては高額でマンションを買ってくれるポイントになります。
マンションな設備も査定金額が高くなるポイントです。例えばキッチンはIHコンロや食洗機、ディスポーザーなどガールと、マンションの査定金額はアップします。
また、最近流行りの浴室乾燥機や追い焚き機能、ウォシュレット、タンクレストイレなども、意外と査定金額をアップさせる要因になります。
エアコンについては、買主の希望によって残すのか、撤去するのかを決める要因になるので、エアコン設置台数やエアコンの性能はマンションの査定金額には影響が少ないと言われています。
その他のマンション査定に影響する要因
売却するマンションの大規模修繕の実施時期やその内容、費用などを確認しましょう。
また、共用部分の修繕状況：エレベーター、外壁、屋上など、共用部分の修繕状況を確認しましょう。
これらはマンションの査定金額に大きく影響する場合もありますが、マンション売却時のトラブル要因として多く確認されています。
マンションの査定金額には大きく影響する事は無いこですが、このタイミングで整理をするのがお勧めです。
マンションを売却する同じエリアで、築年数や広さのなど、似たような物件がある場合は、マンションの査定を依頼する不動産会社に、いくらぐらいで売却できたのかを聞いてください。
また、自分が売るマンションと似たような物件が、今どれぐらいの金額で売り出されていて、どのくらい問い合わせがあるのかについても、遠慮なくマンションを査定している不動産会社の営業マンに積極的に聞くのがお勧めです。
マンションの売却価格を決めるときに失敗しないためのポイント（
不動産会社選びを慎重に行いましょう。経験豊富で実績のある、信頼できる不動産会社を選びましょう。
売却活動に積極的に協力しましょう。
内覧会への参加、買主との交渉など、売却活動に積極的に協力することで、早く売却できる可能性が高くなります。
必要に応じてリフォームを検討しましょう。傷みや老朽化が目立つ場合は、リフォームすることで売却価格をアップできる可能性があります。
税金対策をしておきましょう。譲渡所得税や住民税などの税金がかかりますので、事前に税金対策をしておきましょう。
マンションの売却価格は、様々な要素を総合的に考慮して決定する必要があります。希望条件を明確にし、マンションの査定結果を参考に、市場動向や経済状況なども考慮して、現実的な価格を設定しましょう。
売却するマンションの販売活動をする
マンション売却を成功させるためには、ターゲット層に合わせた緻密な販促活動が不可欠です。
マンションは高額な買い物であり、購入者は慎重に検討します。競合物件も多い中、自らの物件を魅力的にアピールし、購入意欲を高めることが重要です。
売却するマンションのターゲット層の徹底的な分析
年齢層、家族構成、ライフスタイルだけでなく、職業、趣味、価値観まで詳細に分析します。
周辺環境や競合物件の分析も加え、具体的なターゲット像を構築します。
例：ターゲット層を「30代～40代のファミリー層」と設定した場合、
子どもがいるか、いないか
共働きか、専業主婦か
教育機関や商業施設へのアクセスを重視するか
ペット飼育可の物件を希望するか
など、さらに詳細な分析を行います。
売却する物件の魅力を最大限に引き出す訴求ポイントの明確化をする
ターゲット層のニーズに基づき、物件の強みや差別化ポイントを明確に打ち出します。
写真や動画は高品質なものを用意し、アピールポイントを効果的に表現します。
例：ターゲット層が「子育てしやすい環境」を重視する場合、
広いリビングや専用庭
24時間セキュリティ
キッズルームやプレイロット
周辺に学校や公園がある
などのポイントを強調します。
様々な販売チャネルを活用した効果的な販売戦略
インターネット広告、ポータルサイトへの掲載、SNSでの情報発信、オープンハウス開催など、様々なチャネルを組み合わせて利用します。
ターゲット層に合わせた最適なチャネルを選択し、効果的な販促活動を行います。
例：ターゲット層が「SNSをよく利用する」場合、
ストーリーズ機能を活用して内覧の様子をリアルタイムに紹介
ハッシュタグを活用して検索性を向上
売却するマンションの購入意欲を高める情報発信とコンテンツマーケティング
物件情報だけでなく、周辺環境情報やライフスタイル提案など、購入意欲を高めるコンテンツを発信します。
ブログや動画配信など、ターゲット層に合わせたコンテンツマーケティングを展開します。
例：ブログで「子育てしやすい街の情報」や「マンション暮らしのアイデア」を発信
迅速かつ丁寧な対応による顧客満足度の向上
問い合わせや内覧への対応は迅速かつ丁寧に、購入候補者の不安や疑問を解消します。
常に購入候補者の目線に立ち、信頼関係を築くことを意識します。
例：内覧希望者には、事前に物件資料を送付し、スムーズな案内を行う
専門知識とマンション売却の経験豊富な不動産会社との連携
経験豊富な不動産会社と連携することで、効果的な販促活動のアドバイスやサポートを受けられます。
地域の市場動向や競合物件の情報など、専門的な知識を活用できます。
例：複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討する
成功事例：
ターゲティング広告で成約率2倍アップ
ターゲット層の属性や興味関心に合わせたSNS広告を展開し、成約率が2倍アップしました。広告内容は、ターゲット層のニーズに合わせた物件情報やライフスタイル提案を行いました。
VR内覧導入で遠方客からの問い合わせ増加
VR内覧を導入することで、遠方からの問い合わせが大幅に増加しました。実際に足を運べない方でも、物件の詳細を把握することができ、購入意欲を高める効果がありました。
ブログ記事で集客数10倍アップ
子育てしやすい街の情報やマンション暮らしのアイデアなどを発信するブログを開設し、集客数が10倍アップしました。ブログ記事を通じて、購入候補者との接点を増やし、信頼関係を築くことができました。
マンションの買主との交渉と円滑な売買契約の結び方
初めてのマンション売却で特に、買主との交渉や契約手続きは、スムーズに進めたいものです。そこで今回は、敏腕営業マンの視点から、マンション売却における買主との交渉と円滑な売買契約の結び方についてより詳細に説明します。
マンション売却の交渉前に準備を徹底する
売却するマンションの周辺環境や類似物件の価格を調査するだけでなく、以下の要素も考慮して、適切な売却価格を設定しましょう。
修繕履歴: 近年実施された修繕内容や今後の修繕計画
設備の状況: キッチンや浴室などの設備の状態
間取り: ファミリー向け、単身者向けなど、ターゲット層に合わせた間取り
そして、マンションの売却理由を明確にすることで、買主との交渉で説得力が増します。
転勤や住み替えなど、具体的な理由を説明しましょう。
売却を急いでいる場合は、その理由も説明しておくと、買主も安心して交渉を進めることができます。
マンション売却で必要書類を事前に準備しておく
- 売買契約書
- 登記簿謄本
- 印鑑証明書
- 住民票
- 固定資産税評価証明書
その他、必要に応じて各種書類を準備
買主から想定される質問と回答を準備する
買主からよく質問される内容を事前に想定しておき、回答を準備しておきましょう。
- 物件の状態
- 周辺環境
- 修繕履歴
- 管理費・修繕積立金
売却するマンションの買主との最初の接点で好印象を与える
身だしなみを整える。清潔感のある服装で、笑顔で接しましょう。
物件の魅力を最大限にアピールする。物件の清掃を徹底し、整理整頓しておく。写真撮影は、明るい時間帯に、広角レンズを使用して行う。販売資料は、分かりやすく、読みやすいデザインにする。
売却するマンションの買主のニーズを丁寧に聞き取る
購入目的や家族構成などを聞き取り、ニーズに合った物件であることをアピールしましょう。
不安な点や疑問点があれば、丁寧に解消しましょう。
マンションの売買契約前に条件を明確にし、合意形成を図る
重要事項説明は、契約前に必ず行う義務があります。内容をしっかりと理解し、疑問点があれば解消しましょう。特約事項について話し合う。
契約前に疑問点や不安な点は必ず解消しておきましょう。契約後にトラブルになることを防ぎます。
初めてのマンション売却の場合は、不動産会社などの専門家にサポートを依頼することをおすすめします。専門家は、以下の業務を代行してくれます。
- マンションの買主との交渉
- マンションの売買契約手続き
- マンション売却の各種書類の作成
コミュニケーションを丁寧に行う: 買主とのコミュニケーションを丁寧に行うことで、信頼関係を築き、円滑な交渉を実現することができます。
誠意を見せる: 誠意を持って交渉することで、買主も安心して取引を進めることができます。
双方が納得できる条件で契約する: 一方的な条件押し付けは避け、双方が納得できる条件で契約しましょう。
マンション売却は、準備とコミュニケーションが重要です。事前に準備をしっかり行い、買主との交渉では誠実に対応することで、円滑な売買契約を実現することができます。
物件の引き渡しとよくあるトラブル防止法について
初めてマンションを売却し、いよいよ買主への引き渡し。しかし、引き渡し後に思わぬトラブルが発生するケースも少なくありません。今回は、マンション売却後のトラブル5選と、敏腕営業マンが教える防止法について詳しく解説します。
さらに、各トラブル事例と解決例、役立つアドバイスも追加し、より理解を深められる内容に仕上げました。
売却したマンションの 設備故障の事例
引き渡し後すぐにエアコンが故障し、買主から修理費用の請求を受けた。
解決例
契約前に専門業者による設備診断を行い、故障リスクの高いエアコンは事前に交換しておいた。
設備保証期間を延長し、万が一の故障にも備えた。
引き渡し前に買主立ち会いのもとで動作確認を行い、問題がないことを確認した。
古くなった設備は故障リスクが高いため、事前に修繕または交換を検討しましょう。設備保証期間の延長は、トラブル発生時の費用負担を抑える有効な手段です。
引き渡し前に動作確認を行い、問題があれば速やかに対応することで、後のトラブルを防ぐことができます。
売却するマンションの修繕費用の負担の事例
契約書に修繕費用の負担割合が曖昧に記載されていたため、大規模修繕費用の負担をめぐって買主とトラブルになった。
解決例
契約書に修繕費用の種類ごとに負担割合を明確に記載した。
特定の修繕費用については、売主と買主で協議し、負担割合を調整した。
過去の修繕履歴を共有し、修繕内容と費用を確認した。
修繕費用の種類と負担割合は、事前に明確にしておくことが重要です。
特定の修繕費用については、個別に負担割合を調整することで、公平性を確保できます。
過去の修繕履歴を確認することで、将来発生する修繕費用を予測しやすくなります。
建物や土地の境界確定の事例
土地の境界線が曖昧で、隣地とのトラブルに発展した。
解決例
土地測量を行い、正確な境界線を確定した。
境界標を設置し、目視で確認できるようにした。
隣地所有者との境界確認書を作成し、双方が合意した内容を記録した。
土地測量による境界確定は、トラブルを防ぐための最も確実な方法です。
境界標を設置することで、境界線の明確化に役立ちます。
境界確認書を作成することで、後々のトラブルを防止できます。
固定資産税などの売却するマンショに関わる税金などの滞納金の事例
固定資産税などの滞納金があることを買主に告知せず、引き渡し後にトラブルになった。
解決例
滞納金がないことを事前に確認し、必要があれば支払っておいた。
滞納金の存在を契約書に明記し、買主に告知した。
税務署等へ確認を行い、滞納証明書を取得した。
滞納金は必ず事前に支払い、完納証明書を取得しておきましょう。
滞納金の存在を契約書に明記することで、買主とのトラブルを防ぐことができます。
税務署等へ確認を行い、滞納証明書を取得することで、滞納金がないことを証明できます。
売却するマンショに抵当権が残っている場合のトラブル事例
登記簿謄本に抵当権などの登記が残っていたため、買主が所有権を取得できないトラブルが発生した。
解決例
引き渡し前に抵当権などの登記を抹消した。
登記簿謄本を取得し、登記内容を確認した。
必要に応じて、司法書士に登記手続きを依頼した。
抵当権などの登記は、事前に抹消しておきましょう。
登記簿謄本を取得し、登記内容をよく確認しましょう。
登記手続きは複雑な場合が多いため、司法書士に依頼することをおすすめします。
マンション売却後のトラブルは、事前にしっかりと準備することで防ぐことができます。今回紹介した5つのトラブル事例を参考に、契約書の内容を詳細に確認し、設備や修繕費用、境界確定、滞納金、登記簿謄本などの重要事項を事前に確認しておきましょう。
マンション売却時の確定申告と納税、節税対策に関することについて
マンション売却で利益が出た場合は、譲渡所得税の支払い義務が発生します。しかし、一定の条件を満たせば、3,000万円特別控除や居住用財産の買換え特例などの特例を利用して節税できる可能性があります。
不動産売却時の3,000万円特別控除
マイホームを所有期間10年超で売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除を受けられる特例です。この特例を利用すれば、3,000万円までの利益には税金がかかりません。
1,000万円で購入したマンションを、所有期間15年後に2,500万円で売却した場合、譲渡所得は1,500万円となります。しかし、3,000万円特別控除を利用すれば、課税対象となるのは1,500万円から3,000万円を差し引いた0円となり、税金はかかりません。
居住用財産の買換え特例
マイホームを売却して、一定期間内に別のマイホームを購入した場合に適用される特例です。この特例を利用すれば、一定の条件を満たすことで、買い替えによって生じた譲渡損失を損益通算または繰越控除することができます。
1,500万円で購入したマンションを、所有期間5年後に1,000万円で売却した場合、譲渡損失は500万円となります。その後、3,000万円で購入した別のマイホームを購入した場合、居住用財産の買換え特例を利用することで、500万円の譲渡損失を3,000万円の所得から控除することができます。
その他のマンション売却時に使える節税対策
取得費に計上できる費用の漏れがないか確認する。
取得費には、購入価格だけでなく、登記費用や仲介手数料、リフォーム費用など、マンション取得にかかったすべての費用が含まれます。
マンション購入時に50万円のオプション工事を行った場合、その費用も取得費に計上することができます。
譲渡費用を計上する
売却時の広告料や仲介手数料、抵当権抹消費用などの譲渡費用も忘れずに計上しましょう。
売却時に30万円の広告料を支払った場合、その費用も譲渡費用として計上することができます。
ふるさと納税を活用する
寄付金控除を受けることができるふるさと納税を活用することで、税負担を軽減することができます。
1万円の寄付を行った場合、所得税と住民税合わせて約2,000円の節税効果が期待できます。
マンション売却時の確定申告と納税は複雑なため、早めに税理士に相談するのがお勧めです。
